实体经济受挫,房价却涨到怀疑人生?

时间:2020-05-06 15:07 来源:小P新闻网

今天有人给我发来这个顺口溜,感叹深圳房价的逆天。

我和同事这两周都在外面跑市场了解行情!真是看的心惊肉跳。

上周五我去前海转了一天,写字楼大部分都是空置的,目前这一片只有一个小卖部,所有商铺都还没入驻,可想而知人流量能有多少。

今年深圳租金下降非常厉害,二手甲级写字楼卓越前海壹号只要88一平米,就算是这么便宜,也没人去前海。

中介说,动辄一套四五百平米的写字楼,这种客户需求量太少了。

虽然写字楼已经严重过剩,但前海的写字楼还在如火如荼的建设当中。

我认识的一个人花5000多万在前海香江金融中心买了两套写字楼,从2018年7月到现在都没租出去。

但前海的住宅从去年9月取消豪宅税到现在,已稳步上涨至少20%。

大家天天在群里感慨,实体经济这么差,疫情影响,收入下滑已成现实,身边甚至不断有人失业,但就是丝毫不影响深圳房价单边上涨。

兴奋的只有投资客,远郊光明如今站上7万了,就开始喊光明10万不是梦了。

刚需一直在用常识判断,经济明明就不好啊,很多人可能连工作都保不住了,那房价还能涨吗?怎么可能。

可现实却一直打脸,为什么深圳房价总是违背常识,涨到刚需怀疑人生?

在全国,恐怕也只有深圳二手房走出了独立的上涨行情,新楼盘还能收上百万一套的茶水费,政府一打压,开发商就不卖了。

即便是杭州,火爆也仅限于新房倒挂明显的楼盘,二手房也没有涨多少。

这是为什么?很多人真的想不明白。

今年3月,深圳全市均价已经到达6.5万/平米,全国排第一。

来源丨诸葛找房

深圳房价比北京上海便宜还是2014年,当时排第三,之后就一路上涨,几乎没怎么跌过。

2016年之后调整的这几年里,偶尔也只是小跌几个月,但很快就会反弹修复。

全国一线城市就这么几个,真正能跟深圳竞争的只有北京上海,这几年深圳发展逆流而上了吗?

说实话并没有!而且实体下滑更厉害。

北京央企多,上海国企也多,所以基本盘稳定,而深圳民企多,又是外向型经济,刚好又是高科技之都,从中兴华为大疆被围攻就知道,反而受毛衣战影响更大。

从基本面来说,北京上海比深圳更好,反过来看,这也是这两个城市有底气坚守调控不放松的原因。

深圳去年9月要取消豪宅税,激活市场成交量,就是为了提振经济。

所以相比北京上海深圳三个城市的房价,我也觉得,现在深圳的房价,明显高估了。

但这不妨碍深圳房价继续上涨。

接下来听我继续分析为什么。

都说房子是供需决定价格,但放在城市的内部来看,还跟资金的流向有很大关系。

首先我们要看到深圳房价上涨并不是普涨,而是选择性的大涨,有点类似股市里的结构性行情。

基本上大涨的只有西部。

第一梯队是宝安、南山、光明,从去年9月到现在,宝安普涨了30-40%,南山、光明涨了20-30%。

第二梯队是福田、龙华。学位房普涨了15-20%,普通住宅涨的不多。

第三梯队的东部罗湖、龙岗、盐田、大鹏基本上不涨。

这就很有意思了。

如果说龙岗新房多,供大于求,距离远,那罗湖和福田在关内,新楼盘屈指可数,为什么涨的不多呢?

这就跟买房资金的投资属性密不可分。

在深圳,即使是一般的刚需买房,首先考虑的不是买房是不是方便上班,而是买哪里升值最快。

比如在罗湖上班的小王,只有400万的预算,五年内还不需要学位。

有人告诉小王,罗湖太老旧了,买了五年只能升值100万,不如去光明或者沙井,同期可以升值200万。

觉得远了自己可以不去住,现在买了将来再置换,建议暂时先到罗湖租房住。

那我想小王多半会买沙井或者光明。

正因为大家都觉得西部有升值空间,有各种炒作概念,所以买房资金很多都往西部走。

包括本地的有些刚需,投资客,也包括外地来的资金,所以就导致深圳西部的房价猛涨,而东部三年了却原封不动。

今年深圳是特区成立40周年,很多人觉得上面会送大礼包,预期前海会扩容,那宝安就是受益最大的,炒这个概念也是炒的热火朝天。

因为东部市场纯粹就是刚需支撑,没上涨预期,所以没有人去炒作。

但现在西部涨的太猛了,估值明显偏高,500万在宝安已经买不到什么房子,当刚需发现在西部已经力不从心时,只能买东部了,那东部后面也有可能会补涨一些。

还有外地的。

北京上海落户这么难,门槛高,不然要五年社保,时间太长,调控又死严,反观深圳门槛低,大专就能落户,落户就能马上买房。

当下,如果全国的避险资金想买一线城市的房产作为投资品,没办法去北京上海,就只能来深圳。

但广州落户门槛也低,每年外来常住人口也多,为什么投资客只选深圳不选广州呢?

因为深圳盘子小,人多地少,像科技股一样,又有先行示范区的概念,城市年轻有活力,有IT科技概念,好炒作。

广州盘子太大,像蓝筹股一样,一点资金根本撬不动。

所以哪怕深圳的实体经济不好,全国的投资热钱还是选择往深圳涌,因为实在是没有更好的地方可去。

我一个杭州的朋友去年在沙井花四百多万买了个小三房现房,早几天他就来深圳做了抵押经营贷,又多套了170万出来,准备再去上海布局。

而外地来的资金,基本上不会考虑东部,都是往西部走。

这一点,从以往咨询我的读者中,能明显感觉出来。

说完深圳内部和外部购买力的因素,最后一点,就不得不说货币了。

货币一直是比较宽松的环境,市场上钱太多了,利息又低,贷款容易,所以拼命加杠杆,反正也不愁借不到钱,有的人真的连月供都是拿银行的钱在还。

我真的是三天两头接到银行骚扰电话,问我贷不贷款。

而且银行客户经理直接跟我说,要我把房贷转经营贷款,可以降低利息省钱。

最让我惊讶的是,他告诉我,比如我先申请100万贷款下来,银行把钱打到我的对公账户,我不用就不产生利息,用才算利息。相当于信用卡一样。

我当时就在想,那不知道还有多少这样的经营贷,是银行放出去完成任务了,但公司却用不着,只是备用着,让钱趟在账上不动,反正也不算利息。

现在很多人就会把房贷转经营贷,降利息,还能把升值部分套出来,再拿去买房子。

3月份的数据更是惊人的重回大宽松。

3月份M2同比增长10.1%。这是2017年4月之后,M2降到个位数以来,第一次回到10%以上。

3月新增人民币贷款2.85万亿元,预期1.8万亿元,前值9057亿元。一季度人民币贷款增加7.1万亿元,同比多增1.29万亿元。

放这么多水,总是有点钱会流向楼市的。

全国那么多城市,当所有利好都集中,才有了深圳房价的上涨。

总结起来就是这几点:

1)货币宽松;

2)北上落户门槛高,调控严,全国热钱流向深圳;

3)深圳盘子小,人多地少,新房供不应求,概念多,好炒作;

所以只要货币继续宽松,只要北上不放松调控,全国的热钱继续往深圳跑,深圳落户门槛继续低,落完户立刻能买房,深圳的新房整体继续供不应求。

深圳楼市恐怕还会继续坚挺。

后面就看政府会不会出台什么政策了。

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(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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